Con la intención de alentar el muy poco dinámico mercado de las hipotecas, el Banco Central dispuso habilitar una modalidad de créditos en la que las cuotas se ajustarán según la evolución del índice de precios.

Tal como afirmaron ayer en la autoridad monetaria, seis bancos ya se comprometieron a ofrecer préstamos de este tipo, que tendrían cuotas iniciales significativamente menores que las de un crédito convencional y que permitirían el acceso a familias que -por sus ingresos- hoy quedan al margen de la posibilidad de obtener financiación.

De acuerdo con el cálculo del BCRA, un préstamo de $ 700.000 (unos 48.000 dólares, a la cotización de ayer), hoy implica el pago de una cuota inicial de $ 14.408 (para lo que hay que tener un ingreso de por lo menos $ 48.026), y con el nuevo régimen habrá que pagar $ 5639 y tener un ingreso de $ 18.798.

Los créditos estarán nominados en Unidades de Vivienda (UVI) y tendrán su contraparte en depósitos de ahorristas que también ajustarán su valor con la evolución de esa variable. El valor inicial de esa unidad equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, que al 31 de marzo pasado se ubicó en 14,053 pesos, según calculó el BCRA.

A partir de esa base, la UVI se actualizará diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. Y las cuotas tendrán, entonces, un valor que se elevará de acuerdo con esa evolución.

El anuncio se esperaba desde hacía un tiempo, porque desde el inicio de su gestión el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, se había mostrado convencido de la necesidad de impulsar un sistema de hipotecas "a la chilena". En ese país, la llamada Unidad de Fomento se creó en 1967 y, junto con otras políticas, logró desarrollar los créditos hipotecarios, que hoy representan cerca de 20% del PBI, mientras que en la Argentina apenas rozan el uno por ciento.

Los primeros préstamos que se ofrecerán aquí tendrán plazos de 15 o 20 años, según el banco, y una tasa de interés real -más allá de la indexación- que promediará el 5% anual (se moverá entre 4 y 7%). Los que ya comprometieron su participación son los bancos Ciudad -que hizo una prueba piloto cuando lo presidió Sturzenegger-, Macro, Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río. En este último dijeron que la próxima semana comenzarán a ofrecer los depósitos ajustables. Y en el Provincia, su presidente, Juan Curutchet, confirmó que "en los próximos días" se lanzarán los créditos y estimó que el público "arrancará con cautela, pero se irá enganchando cuando advierta que califica para montos a los que antes no alcanzaba". Agregó que el monto máximo de un crédito será de $ 1,5 millones.

Las entidades buscarán captar dinero de ahorristas bajo esta modalidad, que implicará dejar el dinero por un plazo mínimo de 180 días. La opción no será muy diferente a la de los plazos fijos ajustables por CER, que perdieron atractivo con la manipulación de los datos del Indec. Sin que aún se haya presentado el nuevo índice de precios de ese organismo, y en medio de un escenario de inflación acelerada por la corrección de tarifas, para algunos economistas y referentes del mercado financiero fue sorpresivo el momento del anuncio.

Sin embargo, se decidió no esperar y hoy mismo el BCRA emitirá la circular sobre el tema y comenzará a publicar, en su página web, el valor diario de la UVI. El nombre de la unidad de medida fue tomado de un proyecto del senador Julio Cobos, a quien le reconocen la autoría, pero que ayer dijo estar "sorprendido y molesto por "el apuro" del Central, porque -según afirmó- había acordado con Macri cómo hacer la presentación de un proyecto de ley referido a esta modalidad.

¿Por qué esta modalidad permitiría cuotas más bajas? Según la explicación oficial, en un crédito tradicional, y ante la expectativa inflacionaria, el banco se cubre con el valor de las cuotas iniciales, porque, al ser fijas, sabe que con el tiempo comienzan a licuarse. Con este sistema, dicen, "se mantiene el valor real de las cuotas". Claro que tener buenas expectativas sobre el funcionamiento del sistema implica suponer que los ingresos de quienes toman prestado tendrán una evolución no lejana a la de los precios. En el BCRA confían en que eso ocurrirá, en tanto que la normativa incluye una medida preventiva: si la evolución de la UVI hace que la cuota suba por encima de 10% de lo que se habría ajustado según el Coeficiente de Evolución Salarial (CVS), el banco debe dar la opción de prolongar el plazo.

Según los ejemplos dados por el Banco Central, para un préstamo de $ 300.000 habría una cuota inicial de $ 2417 para quien tiene un ingreso mensual de por lo menos $ 8056 (la relación es de 30%). En el sistema habitual y con una tasa fija de 24%, la cuota para ese monto de capital sería de $ 6175 y el ingreso mensual mínimo, de $ 20.583. Con este último nivel de ingreso, en cambio, el nuevo esquema permitiría obtener un crédito cercano a los $ 800.000 (pagando una cuota inicial también algo superior a los $ 6000).

El BCRA señaló que este sistema podrá usarse también para dar créditos personales, para autos o préstamos a empresas, con la condición de que el plazo sea no menor a un año.