Las hipotecas que se ajustan por inflación todavía no despegaron; sin embargo, en los bancos ya se anticipan a lo que podría ser un éxito de demanda, sobre todo, una vez que comiencen a desacelerarse los precios y la gente se anime a endeudarse. Además, porque según confirmaron diversas fuentes del mercado, todos los bancos podrán participar del Procrear (Programa de Crédito Argentino), que en su nueva versión serán pequeños préstamos ajustados por UVI (Unidad de Vivienda), que tendrán como complemento un subsidio directo de capital otorgado por el Tesoro nacional.

En el Procrear anterior, los individuos accedían por sorteo a un crédito (el monto promedio era de $ 353.679), a una tasa fija del orden del 7,5% anual. El costo del crédito era financiado íntegramente por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Administración Nacional de Seguridad Social (Anses), y el Banco Hipotecario era responsable de la gestión de los préstamos.

Ahora, en el Gobierno están desarrollando un esquema diferente. La idea es que todos los bancos den préstamos con UVI y que, en el caso de deudores de ingresos medios y bajos, el Estado complemente el crédito con un subsidio directo en efectivo. "El Procrear va a ser el complemento de un crédito. La idea es que las familias tengan algo de ahorro, algo que les presta el banco, y algo que les subsidia el Tesoro nacional", explicaron fuentes de la Anses que pidieron no ser identificadas.

En el plan anterior, señalaron, el Estado también subsidiaba a las familias, pero el aporte quedaba implícito en la tasa de interés. Al prestar a una tasa fija del 7,5% anual en pesos cuando la inflación en ningún año bajaba del 25% anual, según las proyecciones privadas, el Procrear representaba de igual modo un gasto real para el Estado.

"El banco dará el crédito de acuerdo a la capacidad crediticia del deudor. Pero alguien que tenga algo de ahorro, y acceda por ejemplo a un crédito de 400.000 pesos, podrá recibir un subsidio de $ 200.000 y así acceder a una vivienda de un millón de pesos", ilustró la fuente. "La familia paga lo máximo que puede y el Estado le da el subsidio para comprar la casa que, de otra forma, no le alcanzaría, porque con lo que le da el banco se queda corto." Con el Procrear, el Gobierno apunta sobre todo a las familias de ingresos medios y medios bajos, que estén dentro del sistema formal. Para determinar el acceso al subsidio, el Estado no sólo contemplará los ingresos declarados, sino que además, se desarrolló un sistema de puntaje, que incluirá, entre otras cosas, un cruzamiento de datos con la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Así, esperan asegurarse que el dinero público llegue realmente a los segmentos medios y bajos, y no a familias de alto poder adquisitivo, pero que tengan un nivel de ingresos declarados bajo.

La Anses hará convenios individuales con cada banco y dependerá de cada acuerdo si además de para la compra de vivienda el crédito puede ser destinado a la construcción. Hoy sólo el Hipotecario ofrece préstamos con UVI para construir.

El FGS de la Anses, por su parte, no participará financiando el programa de manera directa, sino que lo haría luego comprándoles a los bancos parte de esas carteras de créditos, para que así las entidades se hagan de efectivo para seguir dando nuevos préstamos. Varios bancos privados y públicos consultados señalaron que ya están en conversaciones con la Anses para definir la operatoria.

En principio, los bancos podrán descargar parte de sus carteras de préstamos UVI -todavía está por definir si sólo incluirá aquellos con subsidio Procrear o también cualquier otra hipoteca indexada que hayan entregado entre sus clientes- en un fideicomiso, en el que invertirá el FGS. "No queremos que el FGS reemplace el rol natural de los bancos, sino que vendría sólo como un inversor, mientras el patrimonio de los bancos va creciendo, que hoy es chico", apuntó la fuente.

"Se está hablando para que el FGS tome sólo los tramos más largos de los préstamos, pero siempre compartiendo el riesgo. No queremos tampoco que el FGS sea el prestamista de última instancia que se quede con los peores activos. La idea es que si alguien no es sujeto de crédito tendrá la opción de los planes del Instituto de la Vivienda, pero que el banco cuando otorgue ese crédito lo haga en buenas condiciones, buscando que la gente pague", dijo.

Hay varias alternativas que se barajan. Una es, por ejemplo, que los bancos sólo puedan venderle a la Anses la mitad de los créditos que originen; la otra mitad quedaría en su cartera, de modo tal de que las entidades tengan incentivos para dar préstamos de buena calidad.

"Creemos que los créditos tendrán una demanda enorme y no vamos a dar abasto con el flujo propio", confió una fuente del Banco Provincia. "Por eso la participación de la Anses es fundamental", explicó.

En los próximos días se definirán los últimos detalles. En los bancos, no obstante, confiaron que los primeros préstamos UVI con Procrear podrían estar desembolsándose entre septiembre y octubre. Bajo la modalidad anterior del Procrear se aprobaron 171.169 operaciones.

Agencias Buenos Aires