El presidente Mauricio Macri presentó hoy la nueva versión del Plan Procrear, con el que, en sus palabras, el Gobierno aspira a llevar adelante “una revolución de los créditos hipotecarios”.

Esta semana que pasó, un decreto traspasó el programa de la órbita de la ANSeS al Ministerio del Interior. Así, la política de vivienda se unifica en la cartera que conduce Rogelio Frigerio en el Plan Nacional de Vivienda, con un total de $ 85.000 millones ($ 60.000 millones del Procrear y $ 25.000 de la Secretaría de Vivienda y Hábtiat).

Entre los cambios que incluyó el programa, uno de los más destacados es de la posibilidad de financiar la compra de viviendas terminadas, nuevas o usadas. Pero, además, se extendieron los topes de los subsidios (ahora llegan hasta $ 400.000 y no hay subsidios de menos de $ 100.000) y se modificaron las tasas.

El Procrear tiene ahora cuatro líneas distintas de financiamiento: Solución Casa Propia, destinado a la compra de viviendas nuevas o usadas; Solución Construcción, para financiar la construcción sobre un terreno ya a nombre de quien saca el crédito; Desarrollos Urbanísticos (un total de 23.000 viviendas en esos desarrollos, de las que las primeras 10.000 está previsto que se entreguen este año), y una última línea de 4000 créditos para lotes con servicios.

Las líneas Casa Propia y Construcción del Procrear están dirigidas a personas con ingresos de entre 2 y 4 salarios mínimos. Como en todos los casos, la asignación de los planes ya no no será por sorteo sino por puntaje de acuerdo a las necesidades.

Los detalles de la línea Casa Propia

Casa Propia financiará la compra de viviendas nuevas o usadas por un valor total de hasta $ 1.650.000 (hoy algo más de u$s 100.000). El comprador debe tener ahorrado el 10% del valor ($ 16.500, poco más de u$s 10.000) y el resto es lo que se financia.

Sobre el total financiado, hay una parte subsidiada por el plan. El subsidio está relacionado con el monto del crédito y también con el grado de vulnerabilidad (a mayor vulnerabilidad, mayor subsidio). El tope del subsidio es de $ 200.000 para una familia sin hijos y $ 300.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo, para viviendas a partir de $ 1.200.000 (unos u$s 75.000) y de $ 300.000 y $ 400.000, respectivamente, para viviendas de menor valor.

El crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco Nación y de hasta 15 años en el resto de las entidades.

La tasa nominal anual es del 3,5% en el Banco Nación y de hasta el 8% en las demás entidades, aunque en general esas tasas rondan el 5%.

Al margen de la tasa nominal, el capital se actualiza cada mes por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), por lo que la cuota evoluciona de la mano de la inflación pero nunca por encima de los salarios (si la UVA supera al CVS, se extiende el plazo del crédito).

La cuota a pagar no puede superar el 25% de los ingresos.

Ejemplos concretos:

Para una vivienda de $ 1.650.000, el comprador debe tener ya ahorrados $ 165.000. Suponiendo que recibe un subsidio de $ 200.000 (el máximo es de $ 300.000), tendrá un crédito a pagar de $ 1.285.000. Con el Banco Nación, podrá hacerlo en hasta 30 años y la primera será de $ 3800. Con otros bancos, podrá pagar en hasta 15 años y la primera cuota sería de $ 8500.

Para una vivienda de $ 1.200.000, el comprador debe tener ya ahorrados $ 120.000. Suponiendo que recibe el máximo subsidio ($ 400.000), tendrá un crédito a pagar de $ 680.000. Con el Banco Nación, podrá hacerlo en hasta 30 cuotas y la primera será de $ 3000. Con otros bancos, podrá pagar en hasta 15 años y la primera cuota sería de $ 4500.

Si bien en todos los casos la cuota aumenta más o menos a la par de la inflación, también tiene como límite el alza de los salarios. Desde el Gobierno resaltan que con este nuevo sistema, que subsidia el crédito en lugar de la tasa, se alcanzará mucho mejor a la población objetivo. Con el nuevo sistema, para comprar una vivienda de unos u$s 75.000, aún hacen falta u$s 7500 de ahorro, pero, en el Banco Nación, el crédito se puede sacar con ingresos que hoy superen $ 16120 mensuales (dos salarios mínimos), ya que la cuota de $ 3000 representa menos del 25% de esos ingresos.

Los detalles de Construcción

Solución Construcción financiará la construcción en terrenos propios (o de un familiar directo) por hasta $ 1.100.000 (hoy, unos u$s 70.000), siempre y cuando la vivienda no tenga más de 80 metros cuadrados y el valor de terreno no supere los $ 500.000.

Sobre el total financiado, el subsidio (siempre relacionado con el monto del crédito y el grado de vulnerabilidad) tiene un tope de $ 300.000 para una familia sin hijos y de $ 400.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo.

Al igual que para las viviendas ya existentes, el crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco Nación y de hasta 15 años en el resto de las entidades y la tasa nominal anual es del 3,5% en el Banco Nación y de hasta el 8% en las demás entidades, aunque en general esas tasas rondan el 5%.

También en este caso, el capital se actualiza cada mes por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), por lo que la cuota evoluciona según la inflación pero nunca por encima de los salarios (si la UVA supera al CVS, se extiende el plazo del crédito) y la cuota a pagar no puede superar el 25% de los ingresos.

A diferencia del caso de la compra de una vivienda existente, en este caso el crédito se va liberando con los certificados de avance de obra. El primer tramo que se libera es el del subsidio, que cubre como máximo algo más del 30% del crédito. Si se tiene en cuenta que se trata de un préstamo hipotecario y que en general el terreno representa alrededor de un 30% del valor total, el banco está muy bien “apalancado”: en esos casos, cuando arranca su parte del crédito éste representa alrededor de un 40% del valor final de la vivienda (y es menor al valor sumado de lo que ya está construido y el del terreno).

Ejemplo: según los cálculos del Gobierno, para una obra de $ 1.100.000 y suponiendo el subsidio máximo ($ 400.000), al comprador (que debe contar ya con el terreno) le quedará una cuota inicial de $ 2000 con el Banco Nación, con financiación de hasta 30 años, y de $ 4000 con otros bancos, en hasta 15 años.