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ECONOMIA

11 de enero de 2024

La Nueva Ley de Alquileres cómo son los contratos en términos de plazo, moneda y actualización

Por: Redacciòn FM Fleming"Magazine"

Los nuevos contratos de locación "en gran medida" se están pactando "por dos años, en pesos y con indexaciones mediante el Índice de Precio al Consumidor.

Alquileres tras derogación de la ley: cómo son los contratos en términos de plazo, moneda y actualización
Tras la puesta en marcha del DNU, que derogó la Ley de Alquileres y modificó el Código Civil y Comercial, los nuevos contratos se acuerdan "mayormente" en pesos.

Tras la derogación de la "Ley de Alquileres" mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que firmó el presidente Javier Milei, crece la incertidumbre de los inquilinos sobre cómo pactar los contratos luego de la desregulación y la posibilidad de que cada acuerdo sea "único e irrepetible".

Dentro del DNU del gobierno de La Libertad Avanza (LLA), además de derogar la norma que regulaba los contratos de locación, también se modificó el Código Civil y Comercial -era el marco regulatorio de los contratos previo a la ley- y otorga una "libertad de contratación", que implica que el propietario y el inquilino puedan ser "libres" de "celebrar un contrato y determinar su contenido".

Contratos de alquiler: moneda, duración y actualización que proponen las inmobiliarias

Diferentes actores del mercado coincidieron en que los nuevos contratos de locación "en gran medida" se están pactando "por dos años, en pesos y con indexaciones mediante el Índice de Precio al Consumidor (IPC)", que mide el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).

Aunque Armando Pepe, titular de la inmobiliaria homónima, resaltó en diálogo que "aún hay muchos propietarios que piden que el alquiler se pacte en dólares". De todos modos, reflexionó: "La gente gana en pesos, así que tendrán que cambiar la moneda a peso o esperar".

Por su parte, un usuario de la red social (ex Twitter) contó que tenía seis departamentos vacíos y que, con el cambio de normativa, decidió ofrecerlos nuevamente en el mercado de alquileres con contratos a dos años e indexaciones mediante la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

"Aunque por el momento cada convenio va a ser distinto, con el correr del tiempo, van a existir contratos modelos con cláusulas estándar de mercado", señaló el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)Iván Ginebra, quien además destacó que desde el organismo están facilitando modelos a los socios.

La ahora derogada ley de alquileres establecía que los contratos tengan un mínimo de 3 años, con actualizaciones semestrales a través de un coeficiente conformado por la menor variación que surgía de la comparación del promedio del 0,9 del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.

Alquileres: la desregulación impulsó la oferta

Los diferentes integrantes del mercado concordaron en que "creció la oferta". En ese sentido, la presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (CUCICBA)Marta Liotto, en diálogo con este medio enfatizó: "No estábamos equivocados en lo que estábamos planteando, era necesario más oferta para que se empiecen a acomodar los valores".

En ese orden, Zonaprop precisó que en las últimas dos semanas de diciembre y la primera de enero se observó una suba del 9% de la oferta en su portal. Mientras que Pepe añadió que "hasta el viernes 5 de enero estábamos en 2.000 unidades en oferta, que es muchísimo teniendo en cuenta que hace un mes había solo 30/40 unidades".

"Al aumento de la oferta, hay que sumarle que los propietarios que ya tenían inmuebles en oferta ahora están dispuestos a resignar valor locativo porque pueden negociar el resto de las condiciones contractuales de acuerdo a su interés particular y no sujeto a las pautas determinadas",

Sin embargo, el titular de Inquilinos AgrupadosGervasio Muñoz, contradijo a los analistas y apuntó que desde el mercado "buscan instalar que aumenta la oferta y que los contratos son por 2 años con incrementos trimestrales. Pero la situación que se vive en la vida real es dramática".

En ese sentido, agregó que las subas de precios para las renovaciones están "en torno al 500%/600%" y los contratos son por "3/6 meses o 1 año con indexaciones mensuales, hasta cuatrimestrales, atadas a la inflación". Sobre la oferta de propiedades en dólares, Muñoz subrayó que "actualizan en un 10% anual".

Otro dato, fue que según la organización se observaron inmobiliarias "que empiezan a pedir un año de alquiler por adelantado", lo cual resulta exagerado, ya que más allá de que se puede acordar entre partes, el adelanto de un año de alquiler para un monoambiente sería de $3.363.120, partiendo de un costo mensual de $280.260, según informó Zonaprop como promedio de CABA.

Precios. Los barrios de Olivos y Nordelta son aquellos con la oferta más cara en el norte del Gran Buenos Aires. Precios. Los barrios de Olivos y Nordelta son aquellos con la oferta más cara en el norte del Gran Buenos Aires.

Tras la derogación de la norma y los aspectos positivos que alegaron como la suba de la oferta, desde CIA recalcaron que "hay que tener en cuenta que esta solución no es inmediata, ni resuelve el problema de la falta de acceso a la vivienda". Asimismo, atribuyeron la dificultad de pagar el alquiler a "un fenómeno de la economía argentina", que se relaciona con la caída del poder adquisitivo.

"Estamos convencidos de que esta reforma va a dinamizar el mercado y aumentar la oferta de inmuebles, permitiendo que alquilar sea un poco más fácil para todos", concluyó Ginebra.

Sin embargo, se conoció esta semana un informe de la consultora Sentimientos Públicos que reconoce que el 55% de los encuestados está a favor de una regulación estatal para los alquileres y tan solo un 34% lo hizo en favor de la autorregulación del mercado.



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