La cuota de los créditos hipotecarios ajustados por UVA aumentará un 10% promedio por cada punto que suba la tasa de interés que los bancos le adosan a ese indexador (basado en la inflación). La suba es producto de que algunas entidades ya están trasladando el alza de tasas dispuesta por el BCRA en las últimas semanas o analizan hacerlo en los próximos días. Además, la barrera de acceso a esos préstamos subirá casi 20%, considerando los ingresos necesarios para calificar para el préstamo más accesible.

Estas son dos referencias que deberán tener en cuenta quienes están analizando comprar una vivienda por esta vía. El incremento de la cuota deriva tanto del encarecimiento en el costo del dinero que dispuso el Banco Central (BCRA) , en un intento de tratar de moderar el impacto que el nuevo aumento de tarifas tendrá en la inflación, como de un intento de los bancos de cuidar su liquidez. Sucede que los excedentes de dinero que tenían las entidades en los últimos años se vieron fuertemente esmerilados por el auge que mostró la demanda de créditos, en un contexto de depósitos estancados por las bajas tasas que pagaban los bancos y la competencia por el dinero que les planteó el Gobierno al emitir deuda u operar vía Banco Central para retirar circulante.

Los cálculos del impacto del aumento de las tasas se hicieron teniendo en cuenta el crédito más accesible del mercado, es decir, los que se adjudican al plazo máximo (30 años) y sobre la base de un monto desembolsado de un millón de pesos (US$ 56.600 dólares al tipo de cambio actual), considerado para esta nota un crédito "tipo".

Impacto mayor

Pero como el incremento promedio aplicado (o por aplicarse) a las tasas de interés va del 1,5 a los 3 puntos porcentuales, el impacto sobre el valor de la cuota es mayor, lo que afectará en parte el gran mérito que tuvieron los créditos hipotecarios UVA, que, al reducir con fuerza el valor de la cuota, pasaron de ser casi prohibitivos a ser accesibles.

En el caso del Banco Nación, el más activo del mercado en el segmento de préstamos hipotecarios y el que ofrece los créditos más accesibles, la decisión final del ajuste en la tasa se está tomando por estos días. Se oficializará en breve que subirá del 3,5 al 5% la tasa del préstamo hipotecario UVA para aquellos que sean (o acepten ser) clientes del banco, y del 4,5 al 7% la denominada de "mercado abierto", es decir, de quien quiera tomar allí un crédito, pero sin percibir por esa misma entidad sus haberes o aceptar abrir una cuenta para sus ingresos.

En los hechos la cuota mensual del crédito "tipo" antes mencionado trepará de $ 4490 a $ 5368.

Por su parte, el Banco Ciudad, que hoy coloca ese mismo crédito con una tasa de interés del 5,4%, está evaluando aumentar la tasa al 6,4%, lo que elevaría el valor de la cuota de $ 5680 a $ 6320 por mes. También el Banco de la Provincia de Buenos Aires (Bapro) analiza pasar del 5,9% al 6,5% en las próximas semanas.

"Si se toma el caso del Nación, el incremento de la tasa hace que el ingreso mínimo que se necesita demostrar para calificar a ese crédito, tomando como base uno de un millón de pesos, suba de 17.962 a 21.493 pesos por mes, es decir, alrededor del 20%", explicó el analista financiero Cristian Buteler, para dimensionar el impacto que tiene la mayor tasa al elevar la barrera de acceso al préstamo hipotecario, tomando en cuenta que para este tipo de financiaciones el monto de la cuota no puede superar el 25% del total de ingresos acreditados por el deudor. Esto es porque, con una UVA que vale $ 20,83 (la vigente al último jueves) un millón equivalía a una cuota mensual de 215,58 UVA con la tasa al 3,5%, y con la del 5% equivale a una de 257,72", explicó.

Vale aclarar que los bancos están planteando aplicar las nuevas tasas sólo a los créditos nuevos, es decir, no alcanzaría a aquellos que ya estaban en tramite, lo que en el caso del Nación significaría un alivio para las más de 100.000 personas que ya tienen abierta una solicitud. Tampoco afectaría, claro está, a quienes ya están pagando su préstamo.

Para el economista Hernán del Villar, de la consultora Alpha, el incremento sólo afectará "de modo parcial" el boom de demanda de créditos hipotecarios que vive el mercado desde hace meses. "Desde ya que un alza de este tipo plantea problemas para algunos y puede generar dudas en otros. Pero estimo que la demanda de este tipo de créditos seguirá siendo muy significativa, dadas las necesidades habitacionales insatisfechas que existen y se habían ido perpetuando en el país", explicó. 

Demanda en riesgo

Sin embargo, desde el sector inmobiliario están viendo este encarecimiento como perturbador para la dinámica que había ganado el mercado. En especial, porque llega en un momento inoportuno, "tomando en cuenta que la reactivación generalizada en el sector apenas había empezado hace entre 60 y 90 días", explicaron distintos operadores.

"El problema no es la suba de tasas, sino que esta llega cuando mucha gente vuelve a mirar con cierta aprehensión la idea de tomar deuda a largo plazo atada a la variación de la inflación, ante los evidentes problemas que enfrenta el Gobierno para dominar los precios y en un contexto en el que los precios de los inmuebles también crecen", explicó Alejandra Covello, de la firma homónima.

Según datos del mercado, los precios en dólares de los departamentos nuevos crecieron más del 13% en los últimos 12 meses, y los de los usados, hasta 16,5%. Parte de ese incremento derivó de la mayor demanda de créditos hipotecarios, lo que queda a la vista cuando se observa que en la Capital Federal, por caso, los traspasos con hipotecas ya explican el 26,5% del total de escrituras formalizadas, frente al 11,7% que representaban hace un año, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. El dato, además, muestra un alza sostenida en los últimos meses.

El otro factor que está empezando a sembrar dudas es el impacto que la sostenida inflación tiene en la UVA, el indexador de estos créditos. La cotización de ese índice de actualización, que había comenzado este año en $ 17,47, ya se encuentra en $ 20,83, es decir, subió más del 20%. "Al subir el adicional de tasa en un contexto en que el indexador ya corre con inercia propia, el crédito se termina encareciendo por dos vías", dice Buteler.

Algunos analistas juzgan este encarecimiento circunstancial. Son los que sostienen que está determinado por las condiciones monetarias más duras que impulsó el BCRA (a través del aumento de la tasa testigo). Pero otros creen que el mayor spread responde en realidad a un intento de los bancos y las autoridades de dar impulso a un proceso de securitización de las carteras hipotecarias, que juzgan imprescindible para darle sustentabilidad a la oferta de crédito hipotecario en el país.

"Apostaría a que es un intento de lograr calzar la oferta de bonos respaldados por un paquete de hipotecas a la renta que demandan los inversores institucionales, que deberían ser sus compradores naturales. Supongo, además, que esto está en línea con la regulación para limitarles a las compañías de seguros la compra de Lebac, de manera de direccionar esa liquidez hacia este tipo de productos y asegurar un puntapié sin traumas para ese sistema", intuye Amílcar Collante, del Centro de Estudios del Sur (CeSur).

Ladrillos lejanos

Cumplir el sueño del techo propio será un poco más difícil. La cuota de los créditos hipotecarios indexados por UVA se encarecerá un 10% promedio, y la barrera del acceso a estos préstamos (determinada por un porcentaje del ingreso del tomador) se elevará casi un 20%.

Los aumentos se explican por la suba en las tasas de interés que dispuso el Banco Central para combatir la inflación, que será trasladada por los bancos al costo de los créditos.

El impacto de estas medidas es visto con preocupación por el sector inmobiliario, que teme que el nuevo escenario termine afectando al boom de ventas que vive el mercado.