El fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Cuidad de Buenos Aires que resolvió, por mayoría, declarar inconstitucional la ley que le impide a las inmobiliarias cobrarle la comisión a los inquilinos sigue dando que hablar. Ahora, aparece un giro que puede cambiar el panorama.

Desde el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) indican que en el territorio porteño residen cerca de tres millones de habitantes, de los cuales el 35% alquila (más de un millón de personas en esta condición) y que la norma se dictó con el fin de proteger a ese sector.

Mientras dicho instituto y el Gobierno porteño ultiman los detalles de la apelación que presentarán ante el máximo tribunal de Justicia local y remarcan que “la norma sigue vigente”, el Congreso nacional empieza a pedir un lugar en el debate. sobre quién debe pagarle los honorarios a los intermediarios.

En concreto, el fallo analizó si ese tipo de leyes (que intervienen en una modalidad contractual) deben ser sancionadas por los órganos locales o nacionales.

El proyecto que perdió estado parlamentario -por falta de acuerdo entre el oficialismo y la oposición- sobre alquileres para vivienda estipulaba concretamente que la comisión sea abonada de manera íntegra por el propietario. Pero las inmobiliarias mostraron su desacuerdo y este tema fue eliminado del texto consensuado que se presentó a principios de este año.

Fuentes legislativas consultadas, remarcan que impulsarán cambios en el actual proyecto para que se incluya este punto en el texto. Hace pocos días, en el Senado se llevó a cabo una reunión de asesores en la búsqueda de consensuar un texto antes de que se convoque a las comisiones para que debatan la iniciativa.

Pero ese encuentro se llevó a cabo antes de que se dé a conocer el fallo de segunda instancia porteño. Ahora creen que puede haber otra reunión a los fines de incluir en el proyecto la obligación de que los honorarios sean abonados por el propietario.

El origen de la controversia

La polémica por la ley porteña surgió porque dispuso que el corredor inmobiliario se encontraba impedido de “requerir y/o percibir” de los inquilinos honorarios por la intermediación. Además, la ley local señalaba que dicha comisión no podía superar el 4,15% del valor del contrato firmado y también impedía que las inmobiliarias trasladen a inquilinos distintos gastos adicionales, como la gestoría de informes.

El caso se inició por los amparos presentados por el Colegio único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), el Centro de Corredores Inmobiliarios (Cecin) y la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios (CRCI) y 75 corredores inmobiliarios matriculados, mediante los cuales se solicitaron que se declare la declare la inconstitucionalidad de la Ley 5859.

En este punto, indicaron que la ley fue dictada en violación a las facultades del Congreso Nacional, que derivaba en una confiscación del 50% de los ingresos de los corredores.

En agosto del año pasado, el Juzgado de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo y Tribunatio n. 14 rechazó la demanda, por lo que la decisión fue apelada por las inmobiliarias, que ahora tuvieron el fallo a favor.

Para los camaristas, la Legislatura porteña avanzó sobre una competencia del Congreso Nacional, ya que desconoció lo normado en los artículos 1346 y siguientes del Código Civil y Comercial y creó una figura contractual -no contemplada en el derecho común- de automática gratuidad para el locatario.

“Mientras que la facultad de regular aranceles y/o imponer el deber de informar atañe al modo en que se ejerce la profesión y, por tanto, la jurisdicción local puede imponerlo, alterar las reglas del contrato incumbe, en cambio, al ámbito nacional”, explicitaron.

Es decir, es facultad de la Legislatura porteña establecer los mínimos y máximos de las comisiones inmobiliarias en contratos de carácter oneroso, así como definir el contenido de la información que necesariamente debe brindar el corredor, en el ejercicio de su profesión, a sus posibles co-contratantes, quedando alcanzada por esa competencia la facultad de imponer la obligación de comunicar fehacientemente a los inquilinos que pueden negociar libremente el monto de la comisión o, bien, formular protesto, y con ello evitar el perfeccionamiento del contrato de corretaje con el profesional.

Este criterio, que avaló el tope a las comisiones en el denominado caso “ASIJ”, quedó firme tras el fallo emitido por el máximo tribunal de Justicia porteña en octubre del año pasado.

Para las inmobiliarias, la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial les permitía que las partes se pongan de acuerdo en las comisiones a pagar, más allá de la ley local. Como una ley nacional decía algo distinto que una ley local, y se producía así una suerte de vacío legal, en el Colegio explicaron que resolvieron poner el tope de los dos meses hasta tanto se aclarara la cuestión legal. Tras ese fallo, quedó firme en 4,15%.