Los propietarios de un inmueble que se encuentra alquilado deben inscribirse en la AFIP y pagar distintos impuestos, según su categoría de contribuyente. Sin embargo, el mercado de los alquileres suele ser bastante informal y no todos los dueños cumplen con estas obligaciones. Esta semana, el ente recaudador dispuso un nuevo registro para declarar los contratos de locación, tal como estaba previsto en la Ley de Alquileres vigente desde julio del año pasado.

A partir del próximo mes, los contratos se deberán ingresar en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI), disponible en la página de la AFIP. ¿Qué obligaciones impositivas surgen para los propietarios? Son las mismas que ya estaban vigentes.

Para registrar los alquileres como monotributista, el total de la facturación anual del contribuyente no debe superar los $1,7 millones y no se debe contar con más de tres inmuebles alquilados o más de tres actividades económicas desarrolladas. En ese caso, se debe registrar el contrato de alquiler, emitir comprobantes tipo “C” y declarar los inmuebles en la presentación de Bienes Personales. En cuanto al pago de Ingresos Brutos, en la ciudad de Buenos Aires, desde diciembre del año pasado, están exentos los alquileres cuyo valor mensual esté por debajo de los $30.000.

Los contribuyentes registrados en el Régimen General (que pagan IVA y Ganancias), deben emitir comprobantes tipo “B” a los consumidores finales o exentos en IVA. Tiene que estar inscripto en el IVA, presentar las declaraciones juradas y declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales.
Los contratos que se deben declarar en el nuevo régimen son:

- Locaciones de bienes inmuebles urbanos.

- Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.

- Locaciones temporarias de inmuebles (urbanos o rurales) con fines turísticos, de descanso o similares.

- Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles dentro de bienes inmuebles como locales comerciales, supermercados, hipermercados, shoppings o galerías de compras.

“Este tipo de regímenes de información que ya existen nunca contribuyeron a la formalización de la economía. Eso se evidencia en que después de esta lógica de la información permanente, la burocracia y el reglamentarismo, cada vez la informalidad es mayor”, señaló Iván Sasovsky, fundador de Sasovsky & Asociados. “Para los que están formalizados, va a implicar mayores costos y esos se va a trasladar a los precios. Para los que no estaban formalizados, estas cuestiones espantan aún más y suben el premio al evasor”, agregó.

Desde el sector inmobiliario aseguran que la rentabilidad para los propietarios hoy está en los niveles más bajos históricamente. Según los datos de la plataforma Zonaprop, la rentabilidad en 2020 fue de 2,45% bruto anual, en baja con respecto a 2019. Es decir, el propietario necesita 40,8 años de alquiler para recuperar la inversión en su inmueble.

Para registrar los alquileres como monotributista, el total de la facturación anual no debe superar los $1,7 millones y no se debe contar con más de tres inmuebles alquilados
“El costo impositivo siempre se traslada; el tema es que los márgenes de rentabilidad del real estate son muy bajos, cada vez más chicos, y el riesgo de tener un inquilino, hoy por hoy, es altísimo porque no tenés garantizado que si el inquilino no cumple, puedas sacarlo”, agregó Sasovsky.

Para la especialista en impuestos Florencia Fernández Sabella, el mercado de los alquileres, principalmente los destinados a vivienda, es muy informal y los esfuerzos del fisco en diferentes gobiernos fueron en el sentido de buscar su formalización y registración. “En 2017 se permitió que las personas que no tuvieran vivienda propia pudieran deducir de su impuesto a las Ganancias una parte de lo que pagan por sus alquileres. Como para poder tomar la deducción el inquilino debe presentar la factura, fue una forma de buscar que los inquilinos presionen a los propietarios y que ello derive en la declaración de tales alquileres. Pero esta estrategia no fue efectiva y el mercado de los alquileres para vivienda siguió siendo un ámbito de informalidad”, señaló.

“La resolución de la AFIP que crea un registro de contratos de locación de inmuebles es un intento de exigir a los propietarios la registración de sus contratos de alquiler y establece que las penalidades por su no cumplimiento recaigan sobre el locador. El fisco ya había intentado crear registros de contratos en 2010 mediante la RG 2820″, detalló. Según explicó Fernández Sabella, el nuevo registro no genera costos extras directos porque es gratuito, pero suma al costo de administración que los locadores como contribuyentes tienen que absorber por generar esa renta en adición a los impuestos que ya pagan.

Según Gabriel Hermida, socio de Auren, el nuevo registro va a obligar a más propietarios e inmobiliarias a “blanquear” pero al mismo tiempo puede generar más evasión. “Por la deducción del gasto en Ganancias para el inquilino, ya estaba previsto que los propietarios blanqueen. Pero el tema del registro también va a hacer que más gente trate de no blanquear estos alquileres y siga tratando de alquilar sin contrato. Esto es un riesgo alto, por si en algún momento quiere desalojar a un inquilino que no se va”, señaló.

¿Cuál es el impacto al blanquear? “Los monotributistas pagan ganancias dentro de la cuota del monotributo, los que son sujetos de ganancias por otras rentas van a agregar esta renta por alquileres o pueden optar por ser monotributistas para esta actividad. Deben pagar Ingresos Brutos, cualquiera sea la condición que elijan”, detalló el especialista.

Sin embargo, advirtió que al hacer la declaración de los contratos, la AFIP puede detectar si no se presentó ese contrato en el pasado y puede haber penalidades.