Inmobiliarias, desarrollistas y bancos aseguran que el retoque en las tasas de interés que algunos bancos piensan aplicar a su línea de créditos hipotecarios no moverá la aguja en la demanda, que sigue creciendo a pasos agigantados.

Es más: aseguran que el problema más grave está en la falta de viviendas aptas para crédito y que, quien encuentra y tiene un préstamo aprobado, no desistirá porque la cuota le quede unos 900 pesos más alta.

Las tasas altas que aplica el Banco Central para controlar la inflación traccionan el aumento de las tasas activas, que son las que los bancos cobran por prestar plata.

Los bancos analizan subir 1,5 puntos la tasa a los futuros préstamos, lo que encarecería la cuota promedio en unos 900 pesos. En un crédito de 1,2 millones de pesos, se iría de los 4.500 actuales a 5.400 pesos, con variantes según el banco y el plazo.

El sueño de la casa propia, entre dudas y expectativas

Aunque no lo dicen, sería un intento de ralentizar la demanda, ya que el fondeo genuino de los créditos crece muy por debajo de lo que sube el apetito por los hipotecarios.

“No va bajar la demanda, porque si bien la cuota podrá tener un cambio, sigue siendo muy accesible”,dijo el gerente de la sucursal centro del Banco Nación, la entidad que a nivel país otorga cuatro de cada 10 créditos hipotecarios, entre públicos y privados. Tiene la tasa más baja del mercado: 3,5 por ciento y la llevaría a cinco por ciento.

“Los alquileres siguen subiendo, la gente compara y no va a desistir por eso; quizá alguno tome más precauciones en la cantidad de años, ya que de 15 a 20 o de 20 a 30 hay un salto importante”, dice Sergio, de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Insiste en que la principal preocupación es que no hay inmuebles suficientes.

“Hay muchos que nos preguntan sobre el riesgo de la suba de tasas. La verdad es que no entiendo eso que se ha generado, porque los números que se plantean no hacen inviable el crédito”, evalúas los operadores inmobiliarios.

En noviembre, una inmobiliaria hizo  nueve operaciones: siete con crédito. “El problema principal es encontrar la vivienda”, remarca.

En perspectiva

Para el titular de la Cámara inmobiliaria, el eje no pasa tanto por la tasa de interés, sino por el ritmo de ajuste de la unidad de valor adquisitivo (UVA).

“Cree que no tiene gran impacto, la proporción entre UVA y la tasa hace que el monto final de la cuota suba muy poco por uno o dos puntos más sobre la tasa real, no sobre la UVA que depende de la inflación; lo importante es que baje la inflación”, dice Martínez.

El déficit de viviendas  

Los operadores inmobiliarios afirman que es contundente: “Faltan inmuebles, lo que se comercializa hoy por crédito son exclusivamente viviendas usadas, que están cambiando de propietario, pero no hemos suplido la cantidad de faltantes y no se están construyendo nuevas”.

El sector hoy trabaja al 30 por ciento de lo que se vendía en 2011 y, así y todo, no hay.

Para decirlo con precisión: no se ha construido en la última década para los segmentos medios, que son los que ahora acceden al crédito y, lo que hay construido no es apto para crédito porque no tiene escritura o porque no cuenta con los planos aprobados.

“De los tres mil departamentos que hay para vender, sólo el uno por ciento cumple con esas condiciones”, agrega.

“Esto de las tasas puede traer un momento de duda en cómo sigue hacia adelante, pero coincide con el fin de año, cuando todos se toman una pausa y concretan más adelante”, sostiene el gerente de la sucursal del banco ICBC.

Para él, el eje del problema está en las viviendas de dos millones de pesos: “La gente busca casa o dúplex en zonas consolidadas por ese valor, y no hay. Hay más caras o hay que irse a vivir a a barrios de la zona sur, ejemplifica.

Soluciones

Algunas alternativas de solución van apareciendo.

La primera es una flexibilización en la exigencia de planos: hay bancos que no los piden o algunos que permiten un croquis con la promesa de completarlos después.

La escritura es un problema ineludible, pero hay bancos que prometen financiar parte de la obra del desarrollista y, luego, trasladar la deuda al comprador final del departamento o vivienda, con la garantía de que la constructora cumplirá con las condiciones, en especial la infraestructura en los casos de loteos.

“Como no hay mucha vivienda, salimos a financiar proyectos en pozo a desarrollistas. A la construcción y al comprador”, dice el gerente del banco Macro.

Hay otras experiencias novedosas.

Hay inmobiliaria que por ejemplo, realizaron convenio con entidades bancarias a la que le llevan todos los inmuebles que tienen para vender.

El banco los evalùa y, de esa manera, arman una cartera de viviendas preaprobadas entre las cuales pueden elegir los tomadores de crédito.

UVA tuvieron un aumento del 21,26%

De todas maneras, crecieron menos que el salario.

Las claves. El boom de los créditos hipotecarios, que acumulan un crecimiento del 78 por ciento en los últimos 12 meses se explica porque quien presta ahora puede ajustar el capital prestado, ya que el monto dado por el banco se expresa en unidades de valor adquisitivo (UVA) que tienen un valor que cambia diariamente, al ritmo de la inflación. Así, los bancos cobran una tasa de interés baja porque el capital prestado está protegido con UVA.

Diferencia. Antes, todo el riesgo se cargaba a la tasa de interés, lo que hacía imposible el ingreso al crédito, porque la cuota era alta, porque se pedían ingresos de 60 mil pesos para prestar apenas un millón o porque, con los ingresos disponibles, se prestaba poca plata.

Riesgo. El temor es que el valor de UVA crezca por encima de los ingresos, algo que este año –en el que no se ha podido cumplir las metas de inflación– no sucedería: entre el 1° de enero y el 8 de diciembre, las UVA pasaron de 17,26 a 20,93 pesos, lo que significa un aumento del 21,26 por ciento.

Para los salarios, el índice que elabora el Indec entre enero y septiembre (última fecha disponible) refleja un crecimiento del 22,27 por ciento, con una proyección por encima del 25 por ciento para todo el año. Esto significaría, al menos en general, que la UVA creció por debajo de lo que aumentó el promedio de los salarios formales en el país.