En medio de una situación complicada para la actividad, las inmobiliarias sumaron una nueva preocupación por la avanzada de la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) para excluirlas del Monotributo.

Se trata de una interpretación del fisco que incluye dentro del límite de ingresos brutos a la facturación que las empresas realizan a nombre de los propietarios de los inmuebles alquilados, aunque no formen parte del ingreso propio de la inmobiliaria.

El tema preocupa a las cámaras del sector porque afecta a las firmas más pequeñas, que tienen menos espalda para afrontar los mayores costos y ejercer, en última instancia, una defensa judicial.

“El límite para estar en el Monotributo es cercano a 1,151 millones de pesos al año, menos de 100 mil por mes. Una inmobiliaria que administre el alquiler de 10 propiedades por 10 mil pesos cada una, con una comisión del 10 por ciento (sólo 10 mil pesos por mes de facturación propia), pasaría a responsable inscripto”, explican desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia, entidad que tomó la cuestión con el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios.

El problema es que, cuando las inmobiliarias responden a la notificación de exclusión, la Afip demora meses en responder y, cuando lo hace, es en forma negativa. Sólo una vez agotada la instancia administrativa, el contribuyente puede ir a la Justicia para reclamar, mientras tanto se genera una deuda por la diferencia entre el Monotributo y el régimen general.

Los argumentos

“La ley del régimen simplificado en la que ‘se consideran ingresos brutos obtenidos por las actividades, el producido de las ventas, locaciones o prestaciones correspondientes a operaciones realizadas por cuenta propia o ajena”. Así, la Afip contesta los reclamos de las inmobiliarias y reafirma la exclusión.

Según los profesionales que asesoran al sector, se trata de una interpretación incorrecta. “Lo que la inmobiliaria realiza no es una facturación por cuenta ajena, sino por orden y cuenta de terceros. Es una diferencia sustancial, que surge del Código Civil. En el primer caso, se asimilaría a un consignatario o comisionista; en el segundo, es una suerte de mandato”, explica el contador que desea mantener su nombre en reserva de un  estudio estudio que lleva la administración de alquileres por cuenta de terceros.

La diferencia surge de los propios comprobantes. Un consignatario indica en la factura el precio de venta del bien, sin detallar quién se lo dejó en consignación.

En cambio, la inmobiliaria tiene un régimen especial de facturación, desde hace poco, para separar los ingresos: en el comprobante de alquiler, debe identificarse al propietario con número de Cuit y otros datos y la inmobiliaria actúa en sustitución del dueño del inmueble alquilado. De hecho, esta tiene dos puntos de facturación separados, uno para lo que cobra por las comisiones por su actividad y otro distinto para los alquileres que reciben sus clientes.

Para evitar esta situación, el propietario podría facturar por su cuenta el alquiler, pero las inmobiliarias lo ven inviable porque complicaría los sistemas administrativos. Por lo tanto, la alternativa es mayor costo: o vía reclamo judicial o con la inscripción en el régimen general.

Servicios: régimen impositivo
1.151.066. Es el monto como ingreso bruto anual que tienen los locadores y prestadores de servicios dentro del régimen de Monotributo. Son menos de 96 mil pesos por mes. 

Propio y de terceros. Las inmobiliarias que administran alquileres otorgan facturas a los inquilinos, a nombre del dueño del inmueble, con el detalle de sus datos, incluido el Cuit. Para la comisión que reciben de los propietarios, las administradoras tienen un punto de facturación separado, por el que tributan los impuestos correspondientes. 

Controversia. La Afip suma los ingresos propios (por comisiones) junto con los alquileres a nombre de los propietarios para computar el límite y excluir o no del régimen.