Tres cuartos de siglo. Eso es lo que tarda una familia tipo por encima de la línea de indigencia y por debajo de la línea de pobreza en completar el pago de una casa de 80 metros cuadrados en un terreno de menos de 300 metros cuadrados, a U$S 100 el metro cuadrado, a $ 13 mil el costo de construcción por metro cuadrado, y si el grupo  familiar destinara el 30 por ciento de sus ingresos a ese objetivo.

El dato se desprende de un análisis del Atlas de Precios de Suelo realizado por el Centro de Investigación de Política Urbana y Vivienda (CIPUV) de la Universidad Torcuato Di Tella, cuyo objetivo fue las posibilidades del acceso a la vivienda en la región metropolitana de Buenos Aires.

Sobre la base de su herramienta digital –la cual dispone en un mapa los lotes disponibles en todo el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA)  según cantidad y precios de metros cuadrados, tipo de zonificación del lote, y accesibilidad en cuanto a transporte, infraestructura y servicios–, el centro dirigido por Cynthia Goytia utilizó los últimos datos sobre pobreza e indigencia publicados por el INDEC para saber cuánto tardan familias tipo de bajos ingresos en acceder a una vivienda con las características mencionadas.

El Atlas permitió reconocer, a su vez, que solo un 2 por ciento de los lotes disponibles en la región analizada con menos de 300 metros cuadrados cuestan menos de U$S 100 por metro cuadrado –un valor que una familia de bajos ingresos podría afrontar–, mientras que más del 70 por ciento tienen valores que superan US$ 500 por metro cuadrado.

El informe revela a su vez que mientras una familia sobre la línea de indigencia tardaría 75 años en adquirir un terreno y una vivienda de las características tomadas como base, las familias sobre la línea de pobreza tardarían 32 años en hacerlo. Si el valor del lote sube a entre US$100 y US$200 el metro cuadrado, tardarían 90 años y 38 años, respectivamente, mientras que si ese precio fuera de entre  U$S 200 y U$S 500, les tomaría 141 años y 60 años.

Si la compra fuera de un lote de más de US$500 por metro cuadrado, la cantidad de años que necesitarían supera, para ambos casos, los 135 años.

De acuerdo con las estimaciones de los años necesarios para adquirir un terreno, sin incluir el costo de construcción de la vivienda, el CIPUV encontró que una familia con un ingreso de $15.277 tardaría 29 años sólo en adquirir un terreno entre US$200 y US$ 500 por metro cuadrado. Del mismo modo, una familia pobre tardaría casi 20 años sólo en adquirir un terreno menor a los 300 metros cuadrados, con una valuación de menos de U$S 100 por metro cuadrado.

“Estos datos explican, en parte, las dificultades de muchos de los hogares de menores ingresos para acceder al mercado formal de vivienda y suelo, y por qué las villas y asentamientos tienden a crecer en la región: resulta implausible para estas familias acceder a una vivienda en las localizaciones ofrecidas. Asimismo, explica por qué sin acceso a financiamiento ni apoyo de las políticas públicas de vivienda, tardan tantos años en terminar de construir su vivienda”, dijo Goytia.

En cuanto a los lotes a los que sí podrían acceder las familias de menores ingresos, la investigadora alertó: “Son los peor dotados en términos de acceso a servicios básicos (agua, luz y cloaca), son los que se encuentran en zonas con mayor porcentaje de familias viviendo con necesidades básicas insatisfechas (NBI) y con viviendas deficitarias”.

Por su parte, el informe del CIPUV agregó: “La cantidad de puestos de trabajo a los que se puede acceder con trasporte público desde los lotes de menos de US$300 por metro cuadrado es menos del 10 por ciento que los que se accede desde lotes de iguales dimensiones pero de US$500 el metro cuadrado. Además,  las familias duplican los valores de NBI.

Para quienes habitan en las áreas en las que se encuentran esos terrenos, el acceso a servicios básicos alcanza sólo al 13 por ciento de los hogares para el caso del desagüe cloacal, sólo 1 de cada 3 familias accede a la red de gas y menos del 30 por ciento al servicio de agua. “Estos factores determinan en gran parte el crecimiento y densificación de villas y asentamientos, hogares segregados en áreas con limitada accesibilidad a servicios públicos y oportunidades”, explicó la directora del centro de la UTDT.

“Mejorar la accesibilidad y movilidad en las regiones metropolitanas del país con el objetivo de trabajar por la inclusión y el acceso a todas las oportunidades que ofrecen las ciudades. Para esto, es necesario repensar los instrumentos de políticas públicas para mejorar la oferta de suelo asequible y asistir al financiamiento del crecimiento urbano. Estos son los retos más importantes que debemos enfrentar para promover la movilidad social y trabajar por la reducción de la pobreza en el país”, concluyó Goytia.

Con más de 15 mil terrenos relevados en los últimos 14 meses, 125 mil publicaciones de ofertas de terrenos online procesadas y 85 mil geolocalizaciones, el atlas releva las características de los terrenos desde abril de 2015 hasta septiembre del 2016 y los actualiza mes a mes.

Zona por zona
Por sus condiciones de accesibilidad al área central y las mayores densidades permitidas, los valores del suelo más elevados de la región están en la Ciudad de Buenos Aires. En el primer cordón, el precio del metro cuadrado de suelo promedia los US$ 643, mientras que en el segundo, el precio es de US$ 177, y en los barrios cerrados del mismo cordón, US$ 104, ya que constituyen superficies mayores de 300 metros cuadrados.

Si buscamos adquirir un lote a un valor inferior a los US$ 25 mil, sólo 1 por ciento se concentra en el primer cordón, mientras que 79 por ciento se oferta en el tercer cordón, 12 por ciento en el segundo, y 8 por ciento en La Plata, Ensenada, Berisso, Campana, Lujan y Zarate. En algunos casos, se trata de áreas de difícil accesibilidad en transporte público y dotación de servicios públicos muchas veces limitados.